不動産投資ローンの借り換え（ローンのリファイナンス）は、うまく行えば利息負担の軽減やキャッシュフロー改善につながりますが、タイミングを誤ると逆に損をすることもあります。
以下では、「借り換えで得するタイミング」と「判断のポイント」を分かりやすく解説します。

🏦 不動産投資ローンの借り換えで得する主なタイミング

① 金利が下がったとき（特に0.5％以上の差があるとき）

• 現在より 0.3〜0.5％以上 低い金利で借り換えできる場合、総支払額が大きく減る可能性があります。

• 例：金利1.8％ → 1.1％に借り換え
  　→ 3000万円・残期間20年なら、総支払額で100万円以上 節約も可能。

📌目安：

• 残高が2000万円以上

• 残期間が10年以上残っている
  この条件なら効果が出やすいです。

② 物件の評価額が上がったとき

• 購入時より賃料が上がった、空室率が改善した、周辺地価が上昇した等により、金融機関の評価が上がるケースがあります。

• 評価が上がると、低金利・好条件の銀行へ借り換えが可能に。

💡特に、築浅物件や再開発エリアにある物件で起こりやすいです。

③ 借入後3年以上が経過したとき

• 借り換え初期は元本よりも利息の割合が大きいため、すぐに借り換えると手数料負担が重くなることがあります。

• 一方、3〜5年経つと返済のバランスが改善し、借り換えのメリットが出やすくなります。

④ 借入時より属性（年収・資産・信用）が向上したとき

• 投資実績がついたり、本業収入が上がったりして、信用力が高まると借入条件も良くなります。

• 当初より低い金利や長期融資が受けられる可能性も。

⑤ 複数物件をまとめて一本化できるとき

• 複数ローンを一本にまとめる「おまとめ借り換え」で、
  　・事務管理の簡素化
  　・月々の返済額の軽減
  　・全体の金利引き下げ
  が実現することがあります。

💰 借り換え時に注意すべきコスト

借り換えには以下の諸費用がかかります：

👉 これらの費用を金利差による節約額が上回るかを試算することが重要です。

📈 借り換えが特に有効なケースまとめ

🧮 簡単な判断目安

「借り換えで得するか」は、
（借り換え後の総支払額＋諸費用）＜（現行ローンの残支払額）
になればOKです。

ネット銀行や不動産投資専門金融機関の「借り換えシミュレーター」を活用して、具体的な試算をしてみるのがベストです。