不動産投資でよく出てくる「実質利回り」と「表面利回り」。
結論から言うと 実質利回り＝本当に手元に残る利益の指標、表面利回り＝物件選びの目安になる“見かけ”の利回り です。

■ 表面利回り（グロス利回り）とは？

購入価格に対して、年間家賃収入がどれくらいあるかを示す“見た目の利回り”。

▼ 計算式

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

▼ 特徴

• 物件広告でよく表示される

• 経費を一切考慮しない

• 実態より高く見えることが多い

▼例

物件価格：2,000万円
年間家賃収入：180万円
→ 表面利回り＝180万円 ÷ 2,000万円 ×100＝9%

■ 実質利回り（ネット利回り）とは？

家賃収入から管理費・修繕費・固定資産税など“実際にかかるコスト”を差し引いて計算した、実際の収益性を示す利回り。

▼ 計算式

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件購入にかかった総費用）×100

※「物件購入にかかった総費用」には
仲介手数料・登記費用・火災保険などの初期費用も含めるのがポイント。

▼例

年間家賃収入：180万円
年間経費：50万円
購入総費用：2,150万円（物件2,000万円＋初期費用150万円）
→ 実質利回り＝（180−50）万円 ÷ 2,150万円 ×100
＝130 ÷ 2,150 ×100 ≈ 6.0%

表面利回り9% → 実質利回り6% に下がった例です。

■ 表面利回りと実質利回りの違いまとめ

■ なぜ実質利回りが重要なのか？

不動産投資は、

• 空室

• 修繕費

• 管理会社への委託料

• 固定資産税
  など 必ず経費が発生します。

表面利回りだけでは「本当に儲かる物件か」が分からないため、投資判断には必ず実質利回りの計算が欠かせません。

■ どれくらいの実質利回りを狙うべき？

エリア・物件種別で異なりますが、一般的には：

• 区分マンション：実質4〜6%

• 一棟アパート：実質6〜8%前後

• 地方高利回り物件：実質8〜10%以上もあり得るがリスクも高い