結論：買主がすでに決まっていても、仲介会社を介して売買契約を成立させるなら仲介手数料は必要です。ただし、状況によっては不要になったり、大幅に減額できるケースもあるので、以下で整理します。

■ 仲介手数料が必要になるケース

① 仲介会社が契約成立に関与する場合

買主が知人・紹介などで決まっていても：

• 重要事項説明書の作成

• 契約書の作成

• 価格交渉・条件調整

• 登記手続きの調整

• ローン特約や手付金など契約内容の調整

• 当日の契約立会い

など、仲介会社が売買契約を成立させるための業務を行う場合、宅建業法上「媒介」となり仲介手数料が発生します。

■ 仲介手数料が不要になるケース

② 完全に自力（売主と買主だけ）で契約する場合

仲介会社を使わず、

• 契約書を自分たちで作成

• 重要事項説明を不要とし（宅建業者が関与しないので不要）

• 売主・買主で全て調整

• 登記は司法書士へ直接依頼

という手順で契約するなら、仲介手数料はゼロです。

ただし、契約書に不備が出たり、トラブル時の調整が難しいため一般的ではありません。

■ 仲介手数料を抑えたい場合のポイント

• 「買主は自分で見つけたので、手数料の減額は可能ですか？」
  　と交渉すると、減額に応じる業者は多いです。

• 場合によっては「業務委託契約（契約書作成のみ）」にして
  　10万〜20万円程度の定額にしてくれる会社もあります。