築古物件投資、実は**「節税×キャッシュフロー」を同時に狙える**のが最大の魅力です。
ポイントはご質問どおり、減価償却と耐用年数。ここを噛み砕いて説明しますね。

築古物件投資のメリット【結論から】

築古＝不利と思われがちですが、投資目線ではこんな強みがあります👇

• ✅ 物件価格が安く、利回りが高くなりやすい

• ✅ 減価償却を短期間で多く取れる

• ✅ 帳簿上は赤字、現金は黒字という状態を作りやすい

• ✅ 給与所得・事業所得と損益通算が可能

特に会社員・高所得者ほど、節税インパクトが大きいです。

減価償却とは？（超シンプルに）

減価償却とは👇

「建物の購入費用を、毎年少しずつ“経費”として計上できる仕組み」

✔ 実際にお金が出ていかなくても
✔ 会計上は経費になる

＝ 税金を減らす効果があります。

築古が有利な理由①｜耐用年数が短い

法定耐用年数（住宅用）

ここが重要👇
中古で耐用年数を超えている建物は、次の計算になります。

残存耐用年数 ＝（法定耐用年数 − 経過年数）× 0.2
※最低2年

例：築30年の木造アパート

• 法定耐用年数：22年

• → すでに超過

• 👉 耐用年数：2年

築古が有利な理由②｜減価償却費が一気に取れる

具体例で見てみましょう

物件条件

• 物件価格：2,000万円

• 建物価格：1,200万円

• 耐用年数：2年

減価償却費

• 1,200万円 ÷ 2年 ＝ 年間600万円

👉 毎年600万円が「経費」

節税の仕組み【ここがキモ】

仮に👇

• 家賃収入 − 実費経費 ＝ 年間＋200万円

• 減価償却費 ＝ ▲600万円

会計上の不動産所得

👉 ▲400万円（赤字）

この赤字は👇

• 給与所得

• 事業所得

と損益通算OK。

どれくらい税金が減る？

仮に👇

• 課税所得が400万円減る

• 所得税・住民税 合計30％

👉 約120万円の節税

✔ 手元のキャッシュは増えて
✔ 税金は減る

これが「築古×減価償却」の破壊力です。

注意点（ここ超重要）

築古投資は節税だけで選ぶと失敗します。

⚠ よくある落とし穴

• 修繕費が想定以上

• 融資期間が短く月CFが苦しい

• 耐震・違法建築リスク

• 出口（売却）を考えていない

👉 「節税はあくまで副産物」
👉 本業はキャッシュフローと出口戦略

この順番を間違えないのがプロ目線です。

こんな人に向いています

• ✔ 年収700万円以上の会社員

• ✔ 本業の税金が重いと感じている

• ✔ 長期保有前提で運用できる

• ✔ 修繕・管理を数字で判断できる