不動産を売却すると、売却益（譲渡所得）が出た場合に翌年の税金負担が大きくなります。特に「住民税」と「所得税（譲渡所得税）」がかかるため、事前に把握しておかないと翌年に思わぬ出費となりがちです。わかりやすく整理しました。

1. 不動産売却後にかかる税金の種類

（1）譲渡所得税（所得税＋復興特別所得税）

• 売却益に対して課税

• 所有期間で税率が変わる

  • 短期（5年以下）：所得税30%＋住民税9%＋復興税

  • 長期（5年超）：所得税15%＋住民税5%＋復興税

（2）住民税

• 譲渡所得に対して一律で課税

• 短期：9%

• 長期：5%

2. 税金計算の流れ

譲渡所得（課税対象額）は次の計算式です。

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

• 取得費：購入価格＋仲介手数料＋登記費用など

• 譲渡費用：売却時の仲介手数料・測量費など

• 特別控除：居住用財産の3,000万円特別控除 など

3. 具体例

例：3,500万円でマンション売却、購入時2,500万円、譲渡費用200万円、所有7年、居住用特例なし

• 譲渡所得 = 3,500万 − (2,500万＋200万) = 800万

• 所有7年 → 長期譲渡

• 税率：所得税15%＋住民税5%＋復興税0.315%

• 税額：

  • 所得税 800万 × 15% = 120万

  • 住民税 800万 × 5% = 40万

  • 復興税 120万 × 2.1% = 2.52万

  • 合計 約162.5万円

→ この税金は売却翌年の確定申告で計算し、納税します。

4. 翌年の住民税負担にも注意

• 住民税は前年の所得に基づいて課税されるため、売却益が出た翌年に大幅アップ。

• 納付は「特別徴収（給与天引き）」か「普通徴収（納付書払い）」ですが、売却益分は普通徴収になるケースもあります。

5. 税金対策

1. 3,000万円特別控除
   → 居住用の自宅を売った場合、譲渡益から最大3,000万円を控除可能。

2. 所有期間10年以上の軽減税率
   → 居住用財産なら6,000万円以下部分は14.21%、超過部分は20.315%。

3. 買換え特例・譲渡損失の損益通算
   → 買い替えや損失が出た場合は確定申告で節税可能。

4. 納税資金の準備
   → 売却代金から税金分をあらかじめ確保しておく。

✅ ポイント

• 売却翌年に税金が一気に来るので資金準備が大事。

• 所有年数・特例の有無で負担額は大きく変わる。