贈与で取得した不動産を売却する場合、相続や通常の購入とは違った税金計算のルールや注意点があります。ポイントごとに整理しますね。

1. 税金の種類

不動産売却で発生するのは 譲渡所得税（所得税・住民税） です。
計算式は基本的に同じですが、贈与による取得には特別ルールがあります。

2. 譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却額）
　　　　－（取得費 ＋ 譲渡費用）

課税額はこの譲渡所得に対して

• 短期譲渡（所有期間5年以下）：39.63％（所得税＋住民税＋復興特別所得税）

• 長期譲渡（所有期間5年超）：20.315％

3. 贈与不動産の「取得費」ルール

贈与で受けた不動産は、贈与者（あげた人）の取得費と取得時期を引き継ぎます。
これを 「取得費・取得日引継ぎ制度」 といいます。

例

• 父が20年前に1,000万円で購入 → 息子に贈与

• 息子がその翌年に2,500万円で売却 →

  • 取得費は「父の1,000万円」を引き継ぎ

  • 所有期間も「父の20年」を引き継ぐ（＝長期譲渡）

  • 譲渡所得 ＝ 2,500万 －（1,000万＋売却諸費用）

4. 注意点

(1) 贈与税との関係

• 贈与時に贈与税を払っていても、それは「取得費」に加算できません。

• つまり 贈与税は戻ってこない → 売却益が二重課税のように感じる点に注意。

(2) 取得費加算の特例は「相続のみ」

相続で取得した場合は「相続税の一部を取得費に加算できる特例」がありますが、贈与の場合は使えません。

(3) 3000万円特別控除は使えないケース多い

• 居住用財産の3,000万円特別控除 は、本人が住んでいた自宅を売る場合にのみ適用。

• 贈与で取得してすぐ売却 → 「本人の居住用」ではないため適用不可。

(4) 贈与から売却までの期間

• 贈与税の負担が大きい状態で売却すると「トータル課税負担」が非常に重くなる。

• 相続まで待った方が節税になる場合が多い。

5. 節税のポイント

• 贈与する前に売却した方が有利 な場合が多い（贈与税を払わなくて済むため）。

• 売却予定があるなら「相続で引き継ぐ」か「贈与前に親が売る」ことも検討。

• 贈与で取得してしまった場合は、売却額・取得費・贈与税額を総合的に見て試算すべき。

✅ まとめ

• 贈与不動産の取得費・所有期間は「贈与者から引き継ぐ」

• 贈与税は取得費にならず、二重課税感が出やすい

• 3,000万円控除や取得費加算の特例は使えない

• 売却するなら「贈与前」か「相続後」が有利なことが多い