不動産を売却したときに「実際に手元に残る金額」を把握するには、売却価格から必要な諸費用と税金を差し引く計算が必要です。流れを整理すると分かりやすくなります。

✅ 手元に残る金額の計算式

手残り額 ＝ 売却価格 
           － 諸費用（仲介手数料・登記費用など） 
           － 住宅ローン残債 
           － 税金（譲渡所得税・住民税）

① 売却価格

実際に買主と合意した売買契約金額。ここからスタートします。

② 諸費用（売却時のコスト）

売却価格の 3〜7％程度 が目安。主な内訳は次の通りです：

• 仲介手数料
  売却価格 × 3％ + 6万円 ＋ 消費税（上限）

• 登記費用（抵当権抹消登記など）
  数千円～1万円程度

• 司法書士報酬
  1～3万円程度

• 印紙税（売買契約書に貼付）
  1万円～数万円（契約金額により変動）

• 測量費・解体費（必要な場合のみ）
  数十万円～数百万円

③ 住宅ローン残債

売却時にローンが残っていれば、必ず完済しなければ登記抹消できません。
👉 売却代金から金融機関へ返済 → 残りが売主の手元へ。

④ 税金（譲渡所得税・住民税）

売却益（譲渡所得）が出た場合のみ課税。

● 譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 売却価格 
           －（取得費 + 譲渡費用）

• 取得費：購入時の価格＋購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用など）
  ※分からない場合は売却価格の5％で概算可（「概算取得費」）。

• 譲渡費用：売却のために支払った費用（仲介手数料、測量費、解体費など）

● 税率（所有期間で変動）

• 短期譲渡（5年以下）：所得税30％＋住民税9％＝39％

• 長期譲渡（5年超）：所得税15％＋住民税5％＝20％
  ※復興特別所得税（2.1％）が別途上乗せ

● 特例控除

• 3,000万円特別控除（マイホーム売却時、一定要件あり）

• 買換え・譲渡損失の繰越控除 など

✅ 計算例（マイホーム売却）

• 売却価格：3,500万円

• 諸費用：150万円

• ローン残債：2,000万円

• 購入価格：3,000万円

• 特例：3,000万円控除あり

👉 譲渡所得は ゼロ（控除で相殺）
👉 税金は 非課税
👉 手残り額 ＝ 3,500万 － 150万 － 2,000万 ＝ 1,350万円

まとめ

• 手残り額を出すには 売却価格から諸費用・ローン残債・税金を引く

• 諸費用は 売却価格の3〜7％程度

• 税金は 「譲渡所得が出た場合のみ」発生（マイホームは特例でゼロになることも多い）