不動産売買では、土地と建物の価格をどのように按分するかが、税金計算に大きく影響します。特に、譲渡所得税や減価償却費の計算の基礎となるため、税務上も慎重な取り扱いが必要です。
以下で、按分の方法と税務上の注意点をわかりやすく解説します。

🧮 1. 土地・建物価格の按分が必要な理由

売買契約で「土地建物一括○○円」と記載されている場合でも、
税務上は以下のように分けて扱う必要があります。

そのため、売買金額を土地・建物に合理的に按分する必要があります。

📘 2. 土地建物価格の按分方法（代表的な3つ）

方法①：固定資産税評価額による按分（最も一般的）

税務上も合理的とされる方法です。
次の計算式で求めます：

$$土地価格 ＝ 総額 × \frac{土地の固定資産税評価額}{土地＋建物の固定資産税評価額合計}$$ $$建物価格 ＝ 総額 × \frac{建物の固定資産税評価額}{土地＋建物の固定資産税評価額合計}$$

例：

• 総額：4,000万円

• 土地評価額：2,000万円

• 建物評価額：1,000万円

→ 合計評価額3,000万円
→ 土地割合：2,000/3,000＝66.7％
→ 建物割合：33.3％
→ 土地2,668万円、建物1,332万円

📍根拠：評価額は公的基準に基づき、税務上も「合理的」と認められやすい。

方法②：不動産鑑定士の鑑定評価による按分

高額・特殊な不動産や、評価額と時価が大きく乖離している場合に利用。
鑑定評価書を添付すれば、税務署にも合理的な根拠として認められやすいです。

方法③：周辺相場や再調達価額による按分（補足的方法）

中古物件などで固定資産税評価額が極端に低い場合、
建物の「再調達価額」や「残存耐用年数」を考慮して建物価値を算出することもあります。
ただし、税務上の争いになるリスクが高いため、補足的に使う程度にとどめます。

💡 3. 税務上の注意点

（1）建物価格を過小に設定すると否認リスクあり

買主側が減価償却費を多く計上したいなどの理由で建物価格を低く設定すると、
税務署から「不合理な按分」と指摘される可能性があります。

✅ 必ず固定資産税評価額などの客観的根拠をもとに按分する。

（2）売主・買主で按分割合を一致させる

売主と買主で按分方法が異なると、
「売主の譲渡所得」と「買主の減価償却費」で整合性が取れず、税務調査時に指摘される恐れがあります。

📝 契約書または別紙明細に土地・建物の金額を明記しておくのが安全です。

（3）建物部分は減価償却累計額を控除

建物を売却する際は、次の式で譲渡所得を計算します：

$$譲渡所得 = 譲渡価額（建物分） - （取得価額 - 減価償却累計額） - 譲渡費用$$

📉 長年保有している場合、減価償却累計額が大きくなり、建物の帳簿価額が低くなるため、譲渡益が大きくなる傾向があります。

（4）土地部分は減価償却対象外

土地には減価償却がないため、取得費（購入時の土地価格＋関連諸費用）をそのまま控除します。

（5）契約書で按分を明記するのがベスト

契約書に「土地○○円、建物○○円」と記載しておけば、
後から根拠を示しやすく、税務上もトラブルを防げます。

🧾 4. 実務での記載例（契約書明細）

第○条（売買代金の内訳）
本物件の売買代金4,000万円のうち、
土地代金を2,668万円、建物代金を1,332万円とする。

→ このように明記しておくと、売主・買主双方の税務処理で一致します。

✅ まとめ：土地建物按分のポイント