不動産査定では**耐用年数（と築年数）**が評価額に大きく影響します。
ただし「古い＝価値ゼロ」ではなく、査定方法・用途・土地価値との組み合わせで評価は大きく変わります。

以下、実務ベースで整理します。

1. 耐用年数とは？（査定で使われる2つの意味）

① 法定耐用年数（税務上）

主に減価償却や収益物件の査定で使用。

※税務基準であり、実際に住める年数とは別です。

② 経済的耐用年数（実質的価値）

市場で「いくらで売れるか」を判断する際の考え方。
・立地
・管理状態
・修繕履歴
によって法定耐用年数を超えても価値が残ることは多々あります。

2. 築年数が査定額に与える影響（評価手法別）

原価法（自宅・戸建てに多い）

建物価値は築年数とともに減少します。

考え方

建物評価額 ＝ 再調達価格 ×（残存耐用年数 ÷ 耐用年数）

👉 築22年木造戸建てなどは
**「建物0円・土地のみ評価」**になることも

取引事例比較法（マンション・土地）

築年数はマイナス要因だが決定打ではない

・立地（駅距離・学区）
・管理状態
・同条件の取引事例

が重視され、
築30年マンションでも高値査定は普通にあります。

収益還元法（投資用不動産）

耐用年数＝融資・利回りに直結

👉 築古でも
家賃収入が安定していれば評価は残る

3. 耐用年数超＝価値ゼロは誤解

よくある誤解ですが、

❌ 耐用年数超 → 無価値
⭕ 建物価値が減るだけ（土地は別）

特に日本では
・都市部
・駅近
・再建築可

なら、築古でも流通価値は高いです。

4. 築年数が古くても評価が落ちにくいケース

✅ 立地が強い（駅徒歩10分以内など）
✅ 大規模修繕・リフォーム履歴あり
✅ 賃貸需要が安定
✅ 再建築可能な土地

これらが揃うと
耐用年数を超えても高評価になります。

5. 査定で損しないためのポイント

• 「耐用年数切れ＝安い」は業者側の都合な場合あり

• 複数社査定で評価ロジックを比較

• 売却か保有かで「有利な査定方法」を選ぶ

• 相続・離婚・個人再生など目的別査定が重要

まとめ

• 耐用年数は建物評価の目安

• 築年数＝価格ではない

• 査定は「建物・土地・収益性」の総合判断

もし
・築古物件の売却
・相続評価
・投資用の適正価格

など具体的なケースがあれば、条件を教えてください。
どの査定方法が有利かまで踏み込んで解説できます。