不動産を売却した翌年に税金はいくら増えるのかは、ほぼ
👉 「譲渡所得 × 税率」＝翌年に増える住民税＋所得税
で決まります。特に住民税は翌年6月から一気に来るので注意が必要です。

① 不動産売却で増える税金の正体

売却益（＝譲渡所得）が出た場合、翌年に以下が課税されます。

• 所得税（確定申告で納付）

• 住民税（翌年6月以降に請求）

※固定資産税や健康保険料とは別枠です。

② 譲渡所得の計算式（超重要）

譲渡所得 ＝ 売却価格
　　　　－（取得費＋譲渡費用）
　　　　－ 特別控除

よくある控除

• マイホーム：3,000万円特別控除

• 相続不動産：取得費加算の特例 など

③ 翌年に増える税額【税率一覧】

● 所有期間5年超（長期譲渡）

• 所得税：15%

• 住民税：5%

• 合計：約20%

● 所有期間5年以下（短期譲渡）

• 所得税：30%

• 住民税：9%

• 合計：約39%

👉 住民税は必ず翌年課税されます。

④ 具体例｜翌年いくら増える？

例：長期譲渡・譲渡所得500万円

• 所得税：500万 × 15% ＝ 75万円

• 住民税：500万 × 5% ＝ 25万円

▶ 翌年の住民税が25万円増加
（6月以降に分割 or 一括で請求）

⑤ 住民税で「想定外」に困る理由

• 給与天引き（特別徴収）に自動で上乗せ

• 一括納付を求められる自治体もある

• 「売却した年は楽」→翌年に地獄

👉 手元資金を残しておかないと危険です。

⑥ 住民税ショックを防ぐ対策

• ✔ 売却前に概算税額を把握

• ✔ 3,000万円控除の適用可否を確認

• ✔ 確定申告で普通徴収を選べるか確認

• ✔ 分割納付の相談（自治体）

⑦ よくある勘違い

❌「確定申告で払ったから終わり」
⭕ 住民税は別で翌年来る

❌「赤字売却でも住民税が上がる」
⭕ 譲渡所得ゼロなら原則増えない

まとめ

• 不動産売却の税金は翌年が本番

• 特に住民税（5% or 9%）が確実に増える

• 売却前に税額シミュレーション必須