不動産机上査定と訪問査定の違い

｜正確な売却価格を知るために必要な書類一覧

不動産売却を検討すると、最初に出てくるのが「査定」です。
しかし査定には 机上査定（簡易査定） と 訪問査定（詳細査定） の2種類があり、目的や精度が大きく異なります。

この記事では、不動産会社の実務目線で
✔ 2つの査定の違い
✔ どちらを選ぶべきか
✔ 正確な売却価格を出すための必要書類
をわかりやすく解説します。

🧾 机上査定（簡易査定）とは

■ 特徴

机上査定とは、物件を実際に見ずに価格を算出する査定方法です。

主に以下のデータから算出します。

• 周辺の成約事例

• 路線価・公示地価

• 築年数・面積

• エリア相場

• マンションの場合は同一棟の取引履歴

■ メリット

• 最短「当日〜翌日」で価格がわかる

• 立ち会い不要

• 複数社比較がしやすい

■ デメリット

• 室内状態が反映されない

• リフォーム状況が考慮されない

• 実際の売却価格とズレやすい

👉 相場感を知るための査定と考えるのが正解です。

🏠 訪問査定（詳細査定）とは

■ 特徴

不動産会社が現地を訪問し、実物を確認して査定価格を算出します。

チェックされる主なポイント：

• 室内の使用状態

• 日当たり・眺望

• 管理状態

• リフォーム履歴

• 周辺環境（騒音・道路付けなど）

■ メリット

• 売れる可能性に近い価格が出る

• 販売戦略まで提案される

• 買主目線の評価が反映される

■ デメリット

• 日程調整が必要

• 査定に1〜3日程度かかる

👉 本気で売却を考え始めたら必須の査定です。

📊 机上査定と訪問査定の違い（比較表）

📂 正確な売却価格を出すための必要書類一覧

訪問査定では、書類の有無で査定精度が大きく変わります。

✅ 必須に近い書類

• 登記識別情報（権利証）

• 固定資産税納税通知書

• 間取り図・パンフレット

• 本人確認書類

✅ あれば査定精度UP

• 売買契約書（購入時）

• 重要事項説明書

• リフォーム履歴・保証書

• マンション管理規約・総会資料

• 修繕積立金の資料

✅ 戸建ての場合

• 建築確認済証

• 検査済証

• 境界確認書・測量図

👉 書類が揃うほど
「安全に売れる物件」＝査定価格が安定します。

✔ 結論｜おすすめの査定の進め方

1️⃣ まず机上査定で相場確認（2〜3社）
↓
2️⃣ 信頼できる会社に訪問査定依頼
↓
3️⃣ 査定額ではなく「販売戦略」で会社を選ぶ

※高い査定額＝高く売れる、ではありません。

💡 不動産プロがよく見るポイント

実は売却成功は「査定価格」よりも
**最初の価格設定（売出価格）**で8割決まります。