不動産売却にかかる税金と諸費用

手取り額を計算するための完全リスト

「いくらで売れるか」よりも重要なのが 最終的に手元に残るお金（手取り額） です。
不動産売却では、税金・諸費用を正しく把握していないと数百万円単位で誤差が出ることもあります。

ここでは、実務で使える 完全チェックリスト＋計算式 をまとめました。

✅ まず結論｜手取り額の計算式

手取り額 ＝

売却価格 −（諸費用＋ローン残債＋税金）

手取り額
＝ 売却価格
− 仲介手数料などの費用
− 住宅ローン残債
− 譲渡所得税（利益が出た場合）

👉 この4項目を正確に出せば、ほぼ誤差なく資金計画が立てられます。

① 売却時に必ずかかる「諸費用」一覧

■ 仲介手数料（最大費用）

不動産会社へ支払う成功報酬。

上限計算式（400万円超の場合）

売却価格 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税

例）4,000万円で売却
→ 約138.6万円（税込）

■ 印紙税（売買契約書）

契約書に貼る印紙代。

※軽減措置あり（期間限定）

■ 抵当権抹消費用（ローンあり）

• 登録免許税：1,000円／不動産1個

• 司法書士報酬：約1〜2万円

■ その他実費

状況により発生：

• 測量費（境界不明の場合）

• ハウスクリーニング

• 解体費

• 引越し費用

• 書類取得費

👉 戸建は追加費用が増えやすいです。

② 見落とし最多｜住宅ローン残債

売却時はローンを 完済必須。

売却代金 ＞ ローン残債 → 手元資金あり
売却代金 ＜ ローン残債 → 持ち出し発生

不足する場合は：

• 任意売却

• 住み替えローン
  などの検討が必要になります。

③ 最大インパクト｜譲渡所得税（売却益の税金）

利益が出た場合のみ課税されます。

■ 譲渡所得の計算式

譲渡所得
＝ 売却価格
−（取得費＋売却費用）

✔ 取得費に含められるもの

• 購入価格

• 仲介手数料（購入時）

• 登記費用

• リフォーム費（一部）

※不明な場合は「概算取得費5%」適用

■ 税率（所有期間で変わる）

※1月1日時点で判定

■ 多くの人が使える特例

✅ 3,000万円特別控除（自宅）

利益 − 3,000万円 → 課税対象

→ 多くのマイホーム売却は非課税になります。

④ 意外と忘れる「売却後に増える税金」

売却翌年に影響：

• 住民税

• 国民健康保険料（加入者）

• 扶養判定

👉 一時的に負担増になるケースあり。

📊 手取り額シミュレーション（例）

✅ 手取りを増やす3つの実務ポイント

① 取得費資料を探す
→ 税金が数十〜数百万円変わる

② 5年超まで待つ判断
→ 税率が約半分

③ 売却前に税額試算
→ 住み替え失敗を防ぐ

✔ 最後に（重要）

不動産売却で失敗する人の多くは
👉「売れる価格」だけ見て
👉「残るお金」を計算していません。

実務ではまず、

✅ 手取り額
↓
✅ 住み替え可能額
↓
✅ 売出価格決定

この順番が正解です。