2026年時点のデータをもとに、練馬区の土地相場は「安定上昇中だが、ピークアウトリスクも見え始めている」という局面です。
不動産実務の視点で、推移 → 現状 → 今後リスクの順に整理します。

① 練馬区の土地相場推移（2019〜2026）

■直近6年の推移（住宅地・公示地価）

• 2019年：約38.2万円/㎡
• 2020年：約39.4万円/㎡
• 2021年：約39.1万円/㎡（コロナで一時下落）
• 2022年：約39.6万円/㎡
• 2023年：約40.9万円/㎡
• 2024年：約42.6万円/㎡
• 2025年：約45.1万円/㎡（+5.3%）

👉 結論：コロナ後に加速した“緩やかな上昇トレンド”

■2025〜2026最新動向

• 平均：約52.9万円/㎡（全用途平均）
• 住宅地平均：約45.1万円/㎡（+5.3%）
• 坪単価：約174.9万円/坪（+7.3%）

👉 23区の中では“中堅上昇エリア”

■長期トレンド（重要）

• 10年で +20%前後の上昇
• バブル期ピークは1988年（約100万円/㎡）

👉 急騰エリアではなく「安定成長型」

② エリア別の価格差（2026時点）

練馬区はエリアで“別物レベル”に差があります。

■高価格帯

• 練馬駅周辺：80万円/㎡前後（+7〜8%上昇）
• 石神井公園・豊島園周辺：50〜60万円/㎡台

👉 都心アクセス＋再開発の影響

■中価格帯

• 光が丘・氷川台：40〜50万円/㎡台

■割安エリア

• 大泉学園・西大泉：26〜35万円/㎡

👉 バス便・郊外型は伸びが弱い

③ なぜ上昇しているのか（2026）

主な上昇要因は3つです。

① 都心回帰＋価格逃避需要

• 杉並・中野より割安 → 流入増加
• 「23区内で戸建て」の最後の受け皿

② 子育てファミリー需要

• 公園面積23区トップクラス
• 戸建てニーズと相性が良い

③ 再開発・話題施設

• としまえん跡地（スタジオツアー東京）効果
• 大江戸線延伸構想（期待値）

④ 今後の価格変動リスク【2026年版】

ここが一番重要です。

■リスク①：金利上昇（最重要）

• 住宅ローン金利上昇 → 購買力低下
  👉 郊外ほど影響大（＝練馬は直撃しやすい）

■リスク②：価格の“伸び鈍化”

• 2023〜2025：+5〜7%上昇
  → これは“やや過熱気味”

👉 今後は

• 上昇 → 横ばいへ
  の移行リスク

■リスク③：エリア二極化

今後は確実にこうなります👇

• 上がる：駅近・人気学区・再開発周辺
• 下がる：バス便・郊外・古い住宅地

👉 「練馬区全体が上がる」はもう終わり

■リスク④：人口構造

• 光が丘など団地エリアの高齢化
• 相続売却の増加

👉 供給増＝価格圧力

■リスク⑤：長期的には微減予測も

• 10年後：▲5%予測データあり

👉 「上がり続ける市場ではない」

⑤ 今後のシナリオ（実務ベース）

■現実的な予測（2026〜2030）

シナリオ①（本命）

👉 緩やか上昇 → 横ばい

• 年率：0〜3%

シナリオ②（弱気）

👉 金利上昇で調整

• ▲5〜10%

シナリオ③（強気）

👉 駅近・人気エリアのみ上昇継続

• +5%以上（局所）

⑥ 結論（プロ視点）

✔ 練馬区は
👉 「安定成長→選別相場」に突入

■今後の鉄則

• 立地が9割（駅距離・路線・学区）
• “区”ではなく“町丁目”で判断
• バス便はリスク資産化

⑦ 不動産戦略アドバイス

■購入するなら

• 石神井公園・練馬・氷川台の駅近
• 再開発・始発駅

■売却するなら

👉 2026〜2027は好条件

• まだ上昇トレンド内
• 需要が強い