練馬区で実家を相続して「空き家を売却」する場合、やるべきことは意外と多く、順番を間違えると税金やトラブルで損をします。実務ベースでわかりやすく整理します。

① 全体の流れ（まずここを把握）

相続空き家の売却はこの順番が基本です👇

1. 相続人の確定
2. 遺産分割協議
3. 名義変更（相続登記）
4. 売却準備（査定・片付け）
5. 売却活動（媒介契約）
6. 売買契約・引渡し
7. 確定申告

👉 ポイント：名義変更しないと売れません

② 最初の壁「相続手続き」

■ 相続人の確定

戸籍を集めて「誰が相続人か」を確定します。

• 配偶者＋子どもが基本
• いない場合は親・兄弟へ

👉 ここが曖昧だと売却できません

■ 遺産分割協議

不動産を誰が相続するか決めます。

よくあるパターン👇

• 1人が相続 → 売却（最もスムーズ）
• 共有名義 → 売却（全員同意が必要）

👉 売却前提なら1人名義にまとめるのが鉄則

③ 名義変更（相続登記）

2024年から相続登記は義務化されています。

• 期限：相続を知ってから3年以内
• 違反：過料（罰金）の可能性あり

👉 登記しないと売却不可

④ 売却前の準備（ここで価格が変わる）

■ 査定を取る（超重要）

• 1社だけはNG
• 最低2〜3社比較

👉 練馬区はエリア差が大きい
（石神井・大泉・光が丘で相場違う）

■ 空き家の状態確認

• 建物を使う or 解体する
• 残置物（荷物）処分

👉 古家付き vs 更地で価格が変わる

⑤ 売却活動（媒介契約）

3種類あります👇

• 専属専任媒介
• 専任媒介
• 一般媒介

👉 迷ったら専任媒介がバランス良し

⑥ 売却時の税金（最重要ポイント）

■ 譲渡所得税

利益が出ると課税されます

• 短期（5年以下）：約39%
• 長期（5年超）：約20%

■ 相続空き家の特例（最大の節税）

正式名称👇
👉 「被相続人の居住用財産の特別控除」

内容👇

• 最大3,000万円控除

適用条件（重要）

• 昭和56年5月31日以前の建物
• 相続開始前に被相続人が1人暮らし
• 売却価格1億円以下
• 耐震 or 解体が必要

👉 これ使えるかで税額が数百万円変わる

⑦ 練馬区ならではの注意点

■ 再建築不可物件

古い住宅地に多い

👉 売却価格が大きく下がる

■ 接道義務（2mルール）

道路に接していないと建替不可

■ 地盤・ハザード

• 石神井・大泉 → 比較的安定
• 低地エリア → 水害リスクあり

👉 買主が気にするポイント

⑧ よくある失敗

❌ とりあえず放置

→ 固定資産税・管理コストだけ増える

❌ 共有名義のまま売却

→ 意見がまとまらず長期化

❌ 相場より高く出しすぎ

→ 3ヶ月売れない → 値下げで損

⑨ 成功する人の動き

• 最初に「特例が使えるか」確認
• 名義を1人にまとめる
• 売却初動で適正価格を設定

👉 最初の設計で結果が9割決まる

まとめ

練馬区で相続空き家を売るなら👇

• まず相続整理（登記まで）
• 特例（3,000万円控除）を確認
• 複数社査定で価格を見極める
• 共有は避ける

必要なら
「あなたの実家（エリア・築年数）」を教えてもらえれば、

👉 売るべきか（そのまま・解体）
👉 いくらで売れそうか
👉 特例が使えるか

かなりリアルな目線でシミュレーションできます。