賃貸物件（アパート・マンション・貸家など）を相続する場合は、評価額の考え方と引き継ぎの実務フローを正しく理解しておくことが重要です。
不動産投資や相続に関心をお持ちの方向けに、実務ベースで分かりやすく解説します。

1. 賃貸物件の相続評価額の考え方

相続税では、**実際の時価ではなく「相続税評価額」**を使います。賃貸中の物件は、自用不動産よりも評価が下がるのが特徴です。

① 土地の評価（貸家建付地）

土地は以下の計算式で評価されます。

自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合）

• 借地権割合：地域ごとに30〜90％

• 借家権割合：全国一律30％

👉 賃貸中であることで、概ね15〜30％程度評価が下がるケースが一般的です。

② 建物の評価（貸家）

建物は固定資産税評価額をベースに、次のように評価されます。

固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合30％）

👉 空室が多い場合は、その部分は減額されないため注意が必要です。

③ 敷金・保証金の扱い

• 返還義務のある部分：相続財産に含まれる

• 償却済み・返還不要部分：収入扱い（相続財産に含まれない）

2. 賃貸物件相続の引き継ぎの流れ【時系列】

Step① 相続人の確定

• 戸籍を収集し、相続人を確定

• 遺言書の有無を確認

Step② 相続方法の決定

• 単独相続

• 共有相続（※後々トラブルになりやすい）

• 法人へ承継（将来の対策として検討）

👉 賃貸物件は「共有」より「単独」がおすすめです。

Step③ 遺産分割協議

• 不動産の帰属

• 家賃収入の分配方法

• 管理責任の所在

を明確にします。

Step④ 相続登記（義務化）

• 相続開始を知った日から3年以内に登記必須

• 登録免許税：固定資産税評価額 × 0.4％

Step⑤ 賃貸借契約・管理の引き継ぎ

• 賃借人へ所有者変更通知

• 管理会社との契約名義変更

• 家賃振込先の変更

※賃貸借契約は自動的に承継されるため、再契約は不要です。

3. 相続後の選択肢（重要）

相続した賃貸物件は、その後の方針で資産価値が大きく変わります。

選択肢① そのまま賃貸経営を継続

• 安定収入を確保

• 減価償却・経費計上が可能

選択肢② 売却して現金化

• 相続税・所得税の整理がしやすい

• 共有解消に有効

選択肢③ 法人化・法人へ移転

• 将来の相続対策

• 所得分散・節税目的

※以前ご質問の多かった「法人化による相続対策」との相性も良いテーマです。

4. よくある注意点・トラブル

• 空室が多く評価減が受けられない

• 共有相続で意思決定ができない

• 管理会社・入居者対応を放置

• 相続税申告期限（10か月）に間に合わない

👉 「相続前からの準備」が最も重要です。

5. まとめ