遺言書がある場合、不動産相続は「原則として遺言の内容が最優先」で進みます。
ただし、一定の例外や手続き上の注意点を知らないと、名義変更ができずに止まるケースが多いので、流れと優先順位を整理して解説します。

① 遺言書の効力の優先順位

不動産相続における効力は次の順で判断されます。

つまり、
「遺言 ＞ 遺留分 ＞ 協議 ＞ 法定相続分」
という順番です。

② 遺言書がある場合の不動産相続手続きの流れ

STEP1　遺言書の種類を確認

※検認を受けないと登記できません。

STEP2　相続人・不動産の確定

• 戸籍を集めて相続関係説明図を作成

• 固定資産税評価証明書・登記簿謄本を取得

STEP3　遺言内容をもとに登記申請

遺言で指定された人が、以下を提出して名義変更。

必要書類

• 遺言書原本

• 検認調書（必要な場合）

• 戸籍一式

• 相続関係説明図

• 固定資産評価証明書

• 登記申請書

③ よくあるトラブルと例外

① 遺留分侵害がある場合

たとえ
「長男に不動産をすべて相続させる」
という遺言でも、配偶者・他の子は遺留分請求が可能です。

→ ただしこれは
登記を止める効力はありません。
先に遺言どおり名義変更され、あとから金銭請求になります。

② 遺言に不動産の記載が曖昧

例
「自宅を妻に相続させる」
→ 登記簿上の地番・家屋番号がないと登記不可になることも。

③ 遺言と現実の状況がズレている

• 既に売却済みの不動産

• 地目変更・分筆後の未修正

→ 登記できず、結局遺産分割協議が必要になるケースも多いです。

④ 遺言があっても遺産分割協議が必要になる例

⑤ 実務での最短ルート

1. 遺言の種類確認

2. 検認（必要なら）

3. 相続人・不動産の特定

4. 遺言どおり登記

5. その後に遺留分対応

まとめ

遺言書がある不動産相続は

遺言がすべてに優先
ただし
遺留分と遺言内容の不備が最大の落とし穴

ここを押さえておけば、名義変更で止まることはほぼ防げます。