原価法とは、「この建物を今あらためて同じものを建てたらいくらかかるか」を基準にして価格を出す、不動産査定の代表的な評価方法です。
特に 相続・個人再生・担保評価・築古物件の建物評価 でよく使われます。

原価法の基本的な考え方

建物価格 ＝ 再調達原価 × 残存率

つまり
建て直した場合の建築費 から
経年劣化分を差し引いた価格 を求めます。

原価法の計算式

① 再調達原価を求める

再調達原価 ＝ 延床面積 × 建築単価

例）

• 延床面積：120㎡

• 建築単価：20万円／㎡

120㎡ × 20万円 ＝ 2,400万円

② 残存率を計算する

残存率 ＝（耐用年数 − 経過年数）÷ 耐用年数

※ 法定耐用年数（税務基準）

例）

• 木造22年

• 築15年

（22 − 15）÷ 22 ＝ 0.318（約32％）

③ 建物評価額を求める

建物価格 ＝ 再調達原価 × 残存率

2,400万円 × 0.318 ＝ 約763万円

→ この建物の原価法による評価額は 約760万円

よくある落とし穴

個人再生・相続で原価法が重要になる理由

藤嶋さんがこれまで調べられていた
個人再生・相続・不動産評価の場面では、

• 建物評価を時価よりも低く抑えられる

• 担保評価額が下がり
  → 住宅ローン特則が使えるかどうかに直結

という 超重要ポイントになります。

まとめ

原価法の公式はこれだけ覚えておけばOKです。

建物評価額 ＝ 延床面積 × 建築単価 ×（耐用年数 − 経過年数）÷ 耐用年数

この式を使うと、
不動産会社や裁判所が出してきた建物評価が
高すぎるか・妥当かを自分で検証できるようになります。