不動産売買の契約前には、宅地建物取引士から 「重要事項説明書（35条書面）」 の説明を受けます。
内容は専門的でページ数も多く、つい流して聞きがちですが、ここを見落とすと後からトラブルになるケースも少なくありません。

ここでは、契約前に必ず確認すべき3つのポイントをわかりやすく解説します。

① 物件の権利関係（所有権・抵当権など）

最初に確認するべきなのは、その不動産を本当に問題なく取得できるかという点です。

チェックポイント

• 所有者は誰か（売主本人か）

• 抵当権（住宅ローン担保）がついているか

• 差押え・仮登記・地上権などの権利があるか

なぜ重要？

もし抵当権が残っている場合でも、通常は決済時に抹消されます。
ただし、以下のケースは要注意です。

• 売主のローン残高が売却価格より多い

• 共有名義で全員の同意がない

• 仮登記や賃借権が残っている

こうした権利が残ると、買主が自由に使えない可能性があります。

👉 「引渡しまでに抹消されるのか」 を必ず確認しましょう。

② 法令制限・用途地域（建て替えできるか）

次に確認するべきは、その土地で何ができるのかです。

重要事項説明書には、以下のような法令制限が記載されています。

代表例

• 用途地域

• 建ぺい率 / 容積率

• 高度地区

• 防火地域

• 景観条例

見落としやすいポイント

例えば…

• 将来 建て替えできない土地

• 思ったより 大きい家が建てられない

• 再建築不可物件

などがあります。

特に中古住宅や古い土地では

「今の建物は建っているが、同じものは建てられない」

というケースもあります。

👉 将来の建築制限は必ず確認しましょう。

③ インフラ・設備の状況（ライフライン）

生活に直結するのが、インフラ状況です。

重要事項説明書では次の内容が記載されています。

チェック項目

• 水道（公営水道・井戸）

• 下水（公共下水・浄化槽）

• ガス（都市ガス・プロパン）

• 私道負担の有無

トラブルが多い例

例えば…

• 私道の持分がなく通行承諾が必要

• 下水が未整備で浄化槽

• 都市ガスと思ったらプロパン

これらは生活コストや将来の売却にも影響します。

👉 毎月のランニングコストにも関係するので必ず確認しましょう。

まとめ｜重要事項説明で絶対見る3つ

契約前に最低限チェックすべきポイントは次の3つです。

① 権利関係
→ 抵当権・共有・賃借権など

② 法令制限
→ 建て替え可能か / 用途地域

③ インフラ状況
→ 水道・ガス・私道・下水

✔ 重要事項説明は 契約前にしか聞けない最後の確認
✔ 分からない部分は 必ずその場で質問する
✔ 署名後は「説明を受けた」扱いになる