不動産を売買するときによく聞く 「仲介手数料」。
「上限はいくら？」「無料って本当に得なの？」と疑問を持つ人も多いポイントです。

ここでは 仲介手数料の仕組み・計算式・無料のカラクリをわかりやすく解説します。

1. 仲介手数料とは？

仲介手数料とは、不動産会社が売主と買主の間に入り取引を成立させた成功報酬です。

特徴は次の通りです。

• 成約したときだけ支払う（成功報酬）

• 売主・買主それぞれが支払うケースが多い

• 金額には法律で「上限」がある

この上限は、
宅地建物取引業法
によって決められています。

2. 仲介手数料の計算式（上限）

売買価格によって、上限は次のように決まっています。

ただし実務では、ほとんどの取引が 速算式で計算されます。

速算式

仲介手数料 = 物件価格 × 3% + 6万円 + 消費税

計算例

例：4,000万円のマンション

4,000万円 × 3% + 6万円
= 126万円

消費税を含めると

約138.6万円

これが買主側の仲介手数料の上限になります。

3. なぜ「上限」なのか

ここで重要なのは

仲介手数料は「上限」であり、必ずしも満額ではない

ということです。

つまり

• 値引き

• 半額

• 無料

なども法律上は可能です。

4. 「仲介手数料無料」のカラクリ

最近よく見るのが

仲介手数料無料の不動産会社

ですが、仕組みは主に次の3つです。

① 売主から手数料をもらう

不動産会社は

• 売主

• 買主

両方から仲介手数料をもらえる場合があります。

これを業界では

「両手仲介」

と言います。

例

売主：120万円
買主：0円

→会社としては利益が出る

② 売主が不動産会社（新築など）

例えば

• 新築マンション

• 新築戸建て

は

売主＝不動産会社

のことが多いです。

この場合、販売会社には

販売手数料（広告費）

が支払われるため

買主の仲介手数料を
無料にできる場合があります。

③ 別の費用に含まれている

仲介手数料無料でも

• 物件価格に上乗せ

• 事務手数料

• コンサル費

などで調整しているケースもあります。

5. 仲介手数料で失敗しないコツ

手数料だけで判断すると失敗することもあります。

チェックポイント

✔ 物件価格は相場通りか
✔ サービス内容（交渉・調査）は十分か
✔ 囲い込みなど不利な販売にならないか

「安い＝得」とは限らないのが不動産仲介です。

まとめ

仲介手数料のポイント

• 仲介手数料は成功報酬

• 上限は「物件価格 ×3%＋6万円＋税」

• 上限なので値引きや無料も可能

• 無料にはビジネスモデルがある

不動産購入では
物件価格＋諸費用で総額を判断することが大切です。

なお、不動産の仲介手数料には、通常の計算式とは別に 「特例」 が存在します。
これは主に 低価格の空き家などが流通しやすくするために作られた制度です。

低廉な空き家等の仲介手数料特例

この特例は、
宅地建物取引業法
に基づき、国土交通省の告示で定められています。

対象物件

売買価格：800万円以下の物件

主に次のようなケースです。

• 空き家

• 地方の中古住宅

• 老朽住宅

• 再建築不可物件など

低価格物件は調査や広告の手間がかかる割に手数料が少ないため、
仲介会社が扱いにくい問題がありました。

そこで特例が作られました。

特例の仲介手数料上限

通常の計算式ではなく、次の上限になります。

最大：30万円 + 消費税

※依頼者（主に売主）の合意が必要

通常計算との違い

例：売買価格 500万円

通常計算

500万円 × 3% + 6万円
＝ 21万円

特例

最大30万円

つまり

通常より高く設定できる

という仕組みです。

なぜ高くなるのか

理由は主に3つです。

① 手間が多い

空き家は

• 境界未確定

• 相続登記未了

• 建物劣化

など調査が多い。

② 利益が出にくい

300万円物件の場合

通常手数料
→ 15万円程度

これでは仲介会社が動きにくい。

③ 空き家問題対策

日本では空き家が増えており、
流通促進のために制度が作られました。

誤解されやすいポイント

買主が必ず30万円払うわけではない

特例は

売主から受け取るケースが多い

です。

買主は通常計算になることもあります。

自動適用ではない

必ず

売主の同意

が必要です。

まとめ

仲介手数料特例のポイント

• 対象：800万円以下の物件

• 上限：30万円＋消費税

• 売主の合意が必要

• 空き家流通促進が目的