投資不動産を**「時価評価しない」**のは、日本の会計基準上、取得原価主義を原則としているためです。
特に法人の財務諸表では、不動産の評価方法と税務上の取り扱いを明確に区別しておく必要があります。

以下で「時価評価しない理由」と「会計処理上の注意点」を分かりやすく整理します👇

🏢 1. 投資不動産を時価評価しない主な理由

① 日本基準は「取得原価主義」が基本

日本の会計基準では、原則として固定資産は取得原価で計上し、その後は減価償却または減損処理によって評価額を調整します。
→ 不動産の時価が上昇しても、帳簿価額はそのままです。

• ✅ 資産の評価を恣意的に変えるのを防ぐ

• ✅ 損益計算の安定性を保つ

• ✅ 実現していない評価益を計上しない

② 時価評価益を計上すると利益が不安定になる

例えば、投資不動産の時価が上がるたびに評価益を計上すると、実際に売却していないのに利益が膨らみ、配当や税負担が実態と乖離してしまいます。

③ 税務上も時価評価益は認められない

法人税法でも、資産の評価益は原則として課税対象にならないため、時価評価をしても税務上のメリットはなし。
一方で評価損は、要件を満たさない限り損金になりません（→減損会計を適用する必要あり）。

🧾 2. 会計処理上の注意点

① 「時価情報の注記」は必要な場合がある

不動産の時価は貸借対照表に反映しませんが、注記として開示を求められるケースがあります（特に上場会社や有価証券報告書）。

• 例）「投資不動産の時価」は補足情報として注記

• 評価方法は鑑定評価・取引事例比較法など

② 減損会計の検討は必要

時価評価しないとはいえ、著しい価値の下落があった場合は放置できません。
→ 回収可能価額を下回るときは減損損失を計上します。

📌 減損の典型例

• テナント退去が続き収益性が大幅に悪化

• 土地の市場価値が長期的に下落

• 建物の耐用年数を大きく超える使用

③ 取得時・売却時の仕訳に注意

• 取得時
  　土地：固定資産（非償却資産）
  　建物：固定資産（償却資産）として計上

• 保有中
  　建物は減価償却、土地は評価替えなし

• 売却時
  　売却価額と帳簿価額との差額を「固定資産売却益（損）」として処理

④ IFRS（国際会計基準）との違いに注意

IFRSでは「公正価値モデル」が選択可能で、投資不動産は時価で評価し、評価差額を損益に計上することが認められています。
👉 ただし、日本基準では原則不可。IFRS適用企業だけがこの処理を選択可能です。

📝 3. 実務上よくある注意点

• ✅ 銀行融資の担保評価では「時価」が重視されるが、会計上は帳簿価額がベースになる

• ✅ 時価情報は社内管理・投資判断には有用だが、会計帳簿には反映しない

• ✅ 減損テストを怠ると、後から修正が必要になるリスクがある

• ✅ 税務調査時、評価替えをしていると否認リスクが高い

まとめ｜投資不動産を時価評価しない理由と実務対応