投資用不動産の価格を決めるとき、もっとも重視されるのが収益還元法です。
居住用で使われる「取引事例比較法」とは考え方がまったく異なり、その物件が将来どれだけお金を生むかで価値を算出します。

収益還元法とは？

将来得られる家賃収入などの**純収益（NOI）**を、投資家が求める利回り（還元利回り・キャップレート）で割り戻して現在価値を求める方法です。

基本の計算式（直接還元法）

不動産価格 ＝ 年間純収益（NOI） ÷ 還元利回り

年間純収益（NOI）の考え方

年間総収入
－ 空室損・滞納損失
－ 管理費・修繕費・固定資産税などの運営費
＝ 年間純収益（NOI）

※ ローン返済はNOIに含めません。

計算例

• 満室時家賃：120万円／年

• 空室率：10%

• 運営費：20万円／年

• 還元利回り：6%

総収入120万円 × 90% ＝ 108万円108万円 － 20万円 ＝ NOI 88万円

88万円 ÷ 0.06 ＝ 約1,466万円

👉 この物件の収益還元価格は 約1,466万円 となります。

還元利回り（キャップレート）の決まり方

利回りはエリアや物件条件で大きく変わります。

利回りが高いほど「リスクが高い＝価格は安く」評価されます。

実務でよくある失敗

❌ 表面利回りで計算してしまう
❌ 空室率を甘く見積もる
❌ 修繕費を考慮しない
❌ 周辺相場と乖離した利回りを使う

→ これらをやると実勢価格より数百万円ズレることも珍しくありません。

収益還元法が特に重要な場面

• 投資用アパート・マンションの売却査定

• 任意売却・個人再生・事業整理時の評価

• 融資審査用の物件評価

• 相続税評価と実勢価格の乖離チェック

まとめ

収益還元法は

「この物件はいくら稼げるのか？」
から価格を逆算する投資物件専用の査定手法です。

NOIを正確に出し、妥当な還元利回りを使うこと
これができるだけで、売却でも購入でも
「損しない不動産判断」ができるようになります。