そもそも「利回り」とは？

利回り＝投資した金額に対して、どれくらいの収益が得られるかを示す指標です。
不動産投資では主に次の2つを使います。

• 表面利回り（グロス利回り）

• 実質利回り（ネット利回り）

この2つ、数字の意味がまったく違うので要注意です。

表面利回りとは？

特徴

• 広告やポータルサイトに必ず載っている

• 計算がシンプル

• 経費を一切考慮しない

計算式

表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

具体例

• 物件価格：2,000万円

• 家賃：月10万円（年間120万円）

120万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 6.0％

👉 **「この物件は利回り6％です」**と表示されるのがこれ。

実質利回りとは？

特徴

• 実際の収益に近い

• 経費を考慮する

• 投資判断ではこちらが重要

計算式

実質利回り（％）
＝（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100

主な経費の例

• 管理費・修繕積立金

• 固定資産税・都市計画税

• 管理委託料

• 空室損・滞納リスク

• 火災保険料

• 修繕費（原状回復など）

具体例（同じ物件）

• 年間家賃収入：120万円

• 年間経費：30万円

• 購入時諸費用：200万円

（120万円 − 30万円）÷（2,000万円＋200万円）×100
＝ 90万円 ÷ 2,200万円 ×100
＝ 約4.1％

👉 表面6％ → 実質4％前後
これ、よくある話です。

表面利回りと実質利回りの違いまとめ

初心者がやりがちな注意点

❌ 表面利回りだけで判断する
→ 高利回りに見えても、実質は赤字ということも。

❌ 経費を少なめに見積もる
→ 修繕費・空室は「必ず起こる前提」で。

❌ 「利回り○％ならOK」と決め打ちする
→ エリア・築年数・融資条件で適正利回りは変わります。

実務的な目安（参考）

• 都心・築浅：実質3〜4％

• 地方・築古：実質6〜8％以上
  ※あくまで目安。融資条件次第で判断は変わります。