不動産を売買するときにかかる「税金の計算方法」を、できるだけ分かりやすく整理して解説します。

🏠 不動産売買に関わる主な税金

1. 譲渡所得税（売却益に対する税金）

2. 印紙税（契約書に貼る収入印紙）

3. 登録免許税（登記手続き時）

4. 消費税（建物の売買・仲介手数料など）

ここでは一番大きい 譲渡所得税 の計算方法をメインに説明します。

✨ 譲渡所得税の計算ステップ

売った金額から、買ったときや売るためにかかった費用を引いて利益を計算し、その利益に税率をかけます。

1️⃣ 譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 譲渡価格（売却額）
          －（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 譲渡価格 … 実際の売却金額

• 取得費 … 購入代金や購入時の諸費用（仲介手数料、登録免許税など）
  ※不明な場合は「売却額の5％」を概算として使える

• 譲渡費用 … 売却時にかかった費用（仲介手数料、測量費、抵当権抹消費用など）

2️⃣ 課税譲渡所得の計算

課税譲渡所得 = 譲渡所得 － 特別控除

• 特別控除 … 3,000万円特別控除（マイホーム売却の場合）が代表的

3️⃣ 税率をかける

所有期間によって税率が変わります。

• 短期譲渡（5年以下）
  　所得税 30% ＋ 住民税 9% ＝ 約39%

• 長期譲渡（5年超）
  　所得税 15% ＋ 住民税 5% ＝ 約20%

※ 復興特別所得税（所得税×2.1%）も上乗せされます。

📘 計算例

• 売却額：4,000万円

• 購入額：3,000万円

• 諸費用合計：200万円

• 所有期間：10年（長期譲渡）

• マイホームの3,000万円特別控除あり

計算手順

1. 譲渡所得 = 4,000万 − (3,000万 + 200万) = 800万

2. 課税譲渡所得 = 800万 − 3,000万 = 0円（控除で消える）

3. 課税所得が0円 → 税金はかからない

✅ まとめ

• 売却益が出ても特別控除で非課税になるケースが多い（マイホーム）

• 取得費や諸費用をしっかり計上することが節税のカギ

• 所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わる