個人再生を検討されている方にとって
**「自宅の評価がどうなるのか」「家を残せるのか」**は最大の不安点ですよね。

不動産相続・売却のご相談を多く扱っている立場から、
実務で実際に行われている査定の仕組みと自宅を守る具体策を整理して解説します。

① 個人再生では不動産は「時価」で評価される

個人再生では自宅は

現在の市場価値（実勢価格）＝売ればいくらか

で評価されます。

主な算定方法

※「固定資産税評価額だけでOK」ということはほぼありません。

② 清算価値保障の原則がカギ

個人再生では

再生計画の返済総額 ≥ 破産した場合に債権者へ配当される額（清算価値）

でなければ認可されません。

ここで問題になるのが「自宅の純資産」

自宅の時価 − 住宅ローン残高 ＝ 自宅の資産価値

例）

→ この 400万円が最低弁済額に上乗せされます。

③ 自宅を残せる制度「住宅資金特別条項」

いわゆる住宅ローン特則です。

これを使えば

• 住宅ローンは今まで通り支払い継続

• それ以外の借金だけを減額

という形で家を守れます。

利用条件（重要）

④ 自宅を残せなくなる典型パターン

⑤ 査定で損しないための実務テク

✔ 査定は「必ず複数社」

1社だけだと
高め査定を採用され清算価値が跳ね上がる危険があります。

→ 3社以上必須

✔ 「売却前提価格」でなく「再生用査定」で依頼

査定依頼時に必ずこう伝えます：

「個人再生の裁判所提出用なので
早期売却・現状有姿・売却費控除考慮でお願いします」

これで
5〜15％程度下がるケースが多いです。

✔ 修繕費・老朽化をしっかり主張

• 雨漏り

• 外壁劣化

• 給排水管の寿命

• 築年数による機能的陳腐化

→ 写真付きで主張すれば評価は確実に下がります。

⑥ まとめ｜自宅を守れるかは「査定の出し方」で決まる